エージェント小泉の一覧

不動産売買入門塾・売却編その4

こんにちはエージェント小泉です。

不動産売買入門塾売却編の第4回は不動産の売却活動について
ご説明します。
不動産業者と売主様との間で媒介契約を締結しますと、次は
実際に売却活動に入っていきます。不動産業者はどのように
売主様の物件を売却するのでしょうか？

1.指定流通機構への登録
売却依頼をうけた不動産会社は不動産指定流通機構へ
売却依頼をうけた物件の情報を登録します。
特に専属専任、専任媒介契約の場合はこの登録が義務付け
られております。
これは不動産業者間で物件情報を広く交換し買主を早く
見つけることができるようにするためです。

2.広告活動
ホームページや新聞、不動産情報誌、チラシなどに物件
情報を掲載します。
物件の種類や価格、場所などによってどのような媒体に
情報を告知するか十分吟味したうえで掲載します。

3.営業活動
広告掲載に頼るだけでではなく、物件周辺への訪問や
ポスティングなども実施します。
また、中古住宅や中古マンションなどは土日等を利用し、
物件現地に営業マンを配置しお客様を招くオープンハウス
なども実施します。
よく街角で「オープンハウス」ってのぼりをみかけますよね！

4.営業活動の報告
専属専任、専任媒介契約を締結している場合は媒介業務報告
といって売主様に一定期間ごとに業務報告を義務付けられて
おります。
媒介業務報告では販売活動や問合状況、価格や売主に対する
助言などを行います。
この報告は売却の方針を決定するうえで重要です。不動産
業者からの助言はプロの客観的な意見です。

5.物件のご案内
お客様より物件へのご案内希望があれば実際のお部屋などを
ご案内いたします。
売買の場合は売主様が居住中でもご案内させていただくことが
あります。売主様にはお部屋の中を綺麗にしていただくことが、
何よりも早期売却にむけてのポイントであると思います。

6.申込書受領に向けて
実際の物件をご案内させていただき買希望のお客様が物件を
気に入っていただきますと、売主様への買受申込書のご提出
に向けて融資の相談や購入条件を固めます。
購入条件が固まりましたら買受申込書を提出していただきます。
売主様と売却価格、売渡の条件を調整させていただきます。
そして、契約に向けて準備を進めていきます。

本日の説明は以上です。
今日は一般的な不動産売買の売却活動についてご説明しました。
次回は購入条件の調整が完了し売主、買主との間の売買契約に
ついてご説明致します。

それでは、次回もお楽しみに

投稿日 2009年5月24日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産売買入門塾・売却編その3

こんにちはエージェント小泉です。
まだ５月だというのにここ数日暑くて大変ですよね

さて、今日は不動産の売却を不動産会社に依頼する際に
売主と不動産業者との間に締結する媒介契約についてご
説明します。

1.媒介契約とは
媒介契約とは不動産会社(宅地建物取引業者)が売買や
交換の仲介(媒介)の依頼を受ける際に売主や買主との
間に締結する契約をいいます。

2.媒介契約書
宅建業法34条2項の規定に基づき、不動産業者は宅地
または建物の売買または交換に関する媒介契約を締結
したときは、後日、媒介契約の存否、内容、報酬等をめぐ
って紛争等の生ずるのを防止するため、遅滞なく、一定
の契約内容を記載した書面を作成し依頼者に交付する
ことが義務付けられています。
この規定により媒介契約書を交わすのです。

3.媒介契約の種類
媒介契約には次の3種類があります。
(1)一般媒介
複数の不動産会社に売却依頼ができます。
(2)専任媒介
一つの不動産会社にしか売却依頼ができま
せん。但し売主が直接買主を見つければ、
直接契約できます。
(3)専属専任媒介
専任媒介よりも売主に厳しく、売主が直接
買主を見つけても仲介手数料を払います。

4.媒介契約はどのパターンで契約したらいいの？
それでは、どの種類の媒介契約を交わしたらよいかと言
いますと。
一見、複数の業者に依頼できる一般媒介のほうが購入
者を決めてもらえるチャンスが多いように思えますよね。
でも、不動産業者は一般媒介をあまり薦めません。
それは一般媒介契約は複数の業者に依頼するため、
他の業者にその物件を決められてしまったら手数料が
入ってこなくなってしまうのです。従って、専任と一般を
比較すると一般媒介契約の物件には力を入れなくなっ
てしまうのです。
一般媒介に対して専任媒介は成約できれば、売主から
必ず手数料が入るので販売費や営業努力がちがうのです。
そのため、不動産会社は専任媒介契約を希望するのです。

5.どのような業者に依頼すればいいのでしょうか？
専任媒介契約を利用するほうがよいというのがお分かり
になったかと思いますが、それでは、どのような不動産
業者に売却を依頼すればよいのでしょうか？
それは、売却の提案に対して信頼のおける業者です。
不動産業者の中には売却依頼を得たいがために、実際
には売れないほどの高い査定額を提案してくる業者もあ
ります。
最初は高い値段で受けておいて、徐々に値段が下がっ
ていき、結局値段は安くなったうえで時間が長くかかって
しまうのです。
また、自分の会社で仕入れようと安い値段で買取を薦めて
くる業者もあります。
これは自社で購入して利益を上乗せして売却をするのです。
特別お急ぎの事情が無い限りは仲介で売却するほうがよろ
しいでしょう。
まずは、正確なデータに基づいた査定額を提示してくる業者
が信頼のおける業者であると思います。
また、基本的な事ですが約束を守る誠実な対応ができる
担当者、会社であるかどうかも肝心であると思います。

以上が媒介契約の種類や内容と、媒介契約をどのような業者に
依頼するのがよいかをご紹介させていただきました。

次回は不動産会社が売却のご依頼をいただいた物件をどのよう
に販売していくかをご説明させていただきます。
それでは次回を楽しみにしてくださいね

投稿日 2009年5月13日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産売買入門塾・売却編その2

こんにちはエージェント小泉です。

今日は不動産売買塾売却編の第2回です。

前回は不動産の価格についてご説明致しましたが、今回
は不動産売却までの流れにつきましてご説明致します。

1.売却価格の査定
まず最初に不動産会社に売却した場合の価格を査定
してもらいます。
査定は複数の業者に査定を依頼するのもいいでしょう。
ただし、売却依頼を受けたいがために査定価格を高め
に提案する業者も中にはありますので注意しましょう。

2.媒介契約の締結
提案された査定額を参考に売却価格を決めます。
売却価格を決定しましたら、売却を依頼する不動産会社
との間に媒介契約を締結をし正式に売却を依頼します。
媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」と3種類あり
ます。この3種類については後日ご説明します。

3.売却活動
不動産会社が売却活動をします。お持ちの売却不動産
をきれいにするなど、売却活動に協力することにより、
より高い金額で早く売却できることになるでしょう。
また不動産会社の意見は売却に向けての客観的な意見
です。
よく耳を傾けていただいたほうが結果的には有利でかつ
早く買い手を見つけることができると思います。

4.申込受領　
購入を検討されている方が購入を決定されますと、買受
申込書が提出されます。購入金額や引渡の条件等が記載
されておりますので、売却価格や売却する条件を検討し
ます。

5.売買契約締結
売主および買主間で売買契約を締結します。その際に
買主様より手付金を受領します。
契約締結後、買主は融資等の手続きに入ります。

6.引渡準備
測量や境界の確定、設備の点検など、引渡しの準備を
します。

7.引渡
買主の融資実行と同時に売買代金を受領し物件の引渡を
します。
買主へ所有権移転登記を行い名義を変更します。
抵当権などが設定されている場合、融資の返済と同時に
抵当権等の抹消登記をします。
この際、銀行・司法書士・売主・買主・仲介業者が立会
いで行います。

以上が不動産売却の流れです。
取引や物件の種類によって順番が異なることもありますが、
概ね以上の流れで取引されます。

長年住んできた住宅や親が残した土地など不動産を売却す
るについては様々な思いが詰まっていますよね。　
どんな不動産会社に依頼したらよいかなど、不安になって
しまうでしょう。
Your Agentは皆様が安心して不動産の売買ができるようユー
ザーの視点で物件のご紹介や取引のお手伝いをさせていた
だきます。

ご売却のご相談もぜひYourAgentにお任せ下さい。

本日は売却の流れについてご説明しましたが、次回からは
各項目ごとの説明をしていきます。それではまた次回を
お楽しみに。

投稿日 2009年4月26日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

追加経済対策　贈与税減税！

こんにちはエージェント小泉です。

さて先日4月11日の新聞記事で次のような記事が出ておりました。
政府・与党は急激に悪化する経済情勢を下支えするための追加
経済対策を決定したとのことです。
その中で気になったのは住宅購入と増改築資金の贈与税の減税
を実施するという内容です。

今までは住宅購入や増改築をする場合に親からの資金援助を無税
でうけられる金額は110万円だったのに対し610万円まで500万
円拡大するという内容です。

今までの110万円ですとマイホーム購入の諸経費にもなりませんで
したが、500万円も親御さんから援助が受けられればマンションや
新築住宅を購入しやくすくなりますよね。

この法案が通りますと同じく今年度より実施されました住宅ローン
控除の増額と併せて二重のメリットが出てきます。

本日の新聞では静岡県の2月の新設住宅着工戸数が前年同月比
45.6%も減少したと掲載されておりました。

この法案につきましては様々な意見もおありだと思いますが、不動
産屋の私といたしましては、この制度が導入され住宅の購入を考え
ている若者達がマイホームの購入をしやすくなっていただければと
思います。

今のうちに親のスネをかじっておいて、マイホームを購入したり家を
増改築して、家族みんなで仲良く暮らしましょう
そして景気がよくなったらちゃんと親孝行をしてほしいものですね！

投稿日 2009年4月15日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産売買入門塾・売却編その1

こんにちはエージェント小泉です。
4月に入って桜の花が咲き、気温も暖かくなってきまして、
なんだか気分も晴々という季節ですよね。

さて、不動産売買入門塾も購入編をお届けしましたが、
今月からは売却編として不動産の売却に関する話題を
お届けします。

売却編の第一回は土地の価格についてご説明します。
実は土地の値段は私達プロの不動産屋でも決めるのが
とても難しいのです。

道路の接し方、周辺の建物の状況、または売主様の
売却に至る事情によっても変わってきます。
でも、それでは土地の値段は決められませんよね。
では何を参考に決められるのでしょうか。

土地の価格は「一物四価」または「一物多価」といわれ、
概ね次の4つの値段があるのです。

1.地価公示価格(公示地価)・・・国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日で3月下旬に公示されます。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産
　鑑定士が別々の調査をして評価します。
最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的
　な土地評価の基準とも言えます。
　先日3月24日に新聞報道され記憶に新しい方もいらっしゃ
　ると思います。

2.路線価(相続税路線価・倍率価格・相続税評価額)・・・国税庁
毎年1月1日が評価時点で8月頃発表されます。
　閲覧は税務署や国税局で可能です。
地価公示価格、売買事例、不動産鑑定士などによる評価を
　参考に決定されます。
地価公示価格の8割が目安で相続税、贈与税、地価税を算定
　する基準となる価格です。

3.固定資産税評価額・・・地方自治体（総務省）
　3年毎の1月1日に見直しがされ、役所の固定資産課税台帳に
　登録されます。
　国の『固定資産評価基準』に基づき決定されます。
　地価公示価格の7割程度が目安となります。
　固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定
　に利用され住まいと密接に関係しています。

4.基準地価(都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果)・・・都道府県
　毎年7月1日が評価基準日で9月頃発表されます。
　地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、
　都市計画区域外の林地なども含まれます。調査は不動産鑑定士
　によります。
　性格は地価公示価格とほぼ変わりませんが、地価公示価格と
　並んで国内の土地取引価格の目安になっています。

　なぜ、こんなにややこしい価格体系になっているのでしょうか?
　そもそも土地の『価格』は、土地の状態、使う目的、誰が欲しがって
　いるか、といった要因が複雑怪奇に絡み合って決定されていきます。
　ゆえに、一つの土地でも、当事者や目的が変わるとガラリと価格が
　変わってしまうこともありえます。　
　私達不動産業者もお客様から土地査定のご依頼をいただきますと、
　以上の価格を参考に査定額を算出します。
　また以上の価格だけではなく、査定不動産の周辺の取引事例や
　広告に掲載されている価格、周囲の建物の状況、売却に至る経緯
　なども参考にします。
　
　現在の激変する経済情勢の中、地価は下がってきています。
　「今が買い時?この土地はお得?」
　これら「四価」礎に、あなたの土地の価格をじっくり検討してみること
　をお勧めいたします。
　以上の土地の価格は国土交通省のホームページで調べることが
　できます。

　URL:http://www.land.mlit.go.jp/webland/
　
　YourAgentの不動産売却査定は無料です。

　静岡県西部、中部エリアで不動産の売却でお悩みのあなた！
　不動産の売却につきましてのご相談はぜひYourAgentへ！

投稿日 2009年4月 2日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

ブルートレイン・ラストラン

こんばんはエージェント小泉です。

今朝会社に出社する時浜松駅のホームに大勢の
カメラを構えた人たちがおりました。
何故だろうと思いましたが、昨夜ブルートレインの
運行が今日で最後というニュースをやっていたの
を思い出しました。
思わず私も列車の到着を待ち携帯カメラのシャッター
を切りました。

このブルートレイン、昭和33年を皮切りに運行が始まり、
昭和40年代から50年代にかけて、最盛期には1日およそ
10往復が運転されましたが、その後、新幹線や飛行機に
利用客を奪われ、本日が最後の運行となったそうです。

このブルートレインに乗って地方から都会へ、そしてまた
都会から地方へ、新しい学校や職場へ、大勢の人達を
運ぶとともに様々な思い出も運んできたんだろうなあと
思い、その最後の姿を見て感慨深くなりました。

ちょうど今月は3月ということで、私達YourAgentにも
入学や転勤で多くの方達がお部屋探しに訪れます。
お部屋をお探しの皆様はこの4月から新しい土地で
一生懸命勉強や仕事をしようと希望に満ち溢れて
いらっしゃいます。
私達不動産の仕事に従事する者は、そんな皆様に
あった快適なお部屋を一生懸命お探ししなければ
ならない重要な仕事をやっているんだなと、改めて
その責任の重さを感じました。

私達YourAgentは皆様のために一生懸命お部屋を
お探しします。
どうぞお気軽に声をかけてくださいね

投稿日 2009年3月15日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産売買入門塾　その7

こんにちはエージェントの小泉です。

ここ数日暖かくなったり寒くなったりで
体調管理が難しいですよね。

さて本日の不動産入門塾はいよいよ物件のお引渡しです。
物件引渡しの手順とポイントにつきましてご説明します。

★物件引渡時の内容
①登記申請
　所有権移転登記の申請を行います。
　登記の手続きは司法書士が代行します。
　売主様には権利証等を持参していただきます。
　登記の売渡証書、委任状等に記入捺印します。
　司法書士に必要書類を渡し登記申請を依頼します。
　銀行の融資などの利用がある場合抵当権等の設定登記
　の申請も同時に行います。
　また物件に抵当権等の設定がある場合同時に抹消登記
　の申請をします。
　
②残金のお支払い
　銀行融資の実行と同時に売買代金の残金を支払います。
　売買代金の支払いは振込にて行うケースがほとんどです。
　手付金は売買代金の一部として充当しますので手付金等
　を差し引いた額が残金となります。

③固定資産税等の清算
　固定資産税・都市計画税を清算し売主様へお支払いします。
　固定資産税・都市計画税は月割りまたは日割りにて計算します。

④関係書類の受け取り
　付帯設備表などを売主様から受け取ります。
　マンションなどの場合は管理規約や取扱説明書なども受領します。
　また管理組合への届出書類なども忘れず引継ぎをしましょう。

⑤カギのお引渡し
　売主様からカギを受け取ります。
　その際に鍵受領書や物件引渡書を取交わしていただきます。

⑥諸費用のお支払い
　登記費用、仲介手数料などの諸費用をお支払いいただきます。
　融資に関する手数料や火災保険料などは融資実行の際差し引きで
　実行される場合が多いので、事前に実際に支払われる金額を確認
　しましょう。　

★引渡しを実施する場所
　物件の引渡しは買主様が融資をうける銀行等で行う場合がほとんど
　です。
　これは住宅ローンなどの融資の実行と同時に売主様への売買代金の
　支払いが同時に実行できるからです。

★ここがポイント
　またもっとも重要なことは引渡しの前に物件をよく確認することです。
　中古住宅や中古マンションの場合は特に契約時の引渡条件と相違が
　ないかどうかなどを確認しましょう。
　ほんとんどの契約書には「引渡し後売主は瑕疵担保責任は負わない」と
　記載されております。
　引渡完了後にクレームを言っても受け付けてもらえない場合もあります。
　引渡直前の確認は慎重に行いましょう。

以上が物件の引渡しの際の流れとポイントです。

不動産の購入につきまして物件を検討するところからお引渡しまでを
ご説明させていただきました。
いかがでしたでしょうか？

ユアエージェントでは購入物件をお探しするだけではなく
ご売却のお手伝いもさせていただきます。

今後も不動産の取引に関する内容などをブログなどで
ご紹介していきますので、楽しみにしてくださいね。

投稿日 2009年2月19日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

浜松市がオフィス進出支援

みなさんこんにちは。エージェント小泉です。

最近の浜松駅周辺といえば、百貨店「大丸」の出店断念や
住宅メーカーの倒産など、あまり明るい話のないなか
昨日の静岡新聞にこんな記事が載っていました。

「浜松市は中心市街地空洞化を防ぐため、新年度から
　JR浜松駅前の指定区域に進出するオフィスの
　賃料を助成する新制度を設ける方針を固めた。」

この制度は本社事務所や従業員100人以上を対象にした大型
と、小規模向けの2種類とし、「市中心市街地活性化基本計画」
の計画区域150ヘクタール内に進出した事務所に月額100万円
（小規模は10万円）を上限に賃料の半額を3年助成するとの
内容です。（以上静岡新聞より引用）

もう少しこの制度について詳しく知りたいと
思い浜松市商業政策課に問い合わせしました。
実はこの制度について、まだ浜松市としては
正式な発表はしていなかったそうです。
しかし、案はできあがっており、これから議会で
助成金を受ける条件などを話し合っていき、
3月24日には正式に予算が決まり、来年度より
この制度が始まる予定とのことでした。

この助成制度を利用して浜松駅周辺に事務所や働く人たちが
増えて賑やかになってほしいものですね。

ちなみに私たちYourAgentの入居する浜松アクトタワーは
この計画区域内にあります。
このアクトタワーは浜松駅より動く歩道で結ばれており
雨が降っても濡れずに浜松駅より通勤できます。
来客の方にも便利な立地！
実はこのアクトタワーですが現在入居者募集中の
スペースがあります。
これを機会にアクトタワーにオフィスの移転、進出も
いかがでしょうか？

投稿日 2009年2月 4日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産入門塾　その6

こんにちはエージェント小泉です。

住宅をご購入する際、やはり先立つものは
購入資金ですよね。
住宅購入には資金計画はとても大事です。

今日は住宅ローンについてご説明をします。

1.ローンはいくらまで借りることができるか
　本人の年収に対する返済額の割合と
　購入する不動産の価値に対する割合によって
　借入可能な金額が決まります。

2.返済期間
　なかには50年というものもありますが
　一般的には最長35年です。
　また、ローンには最終返済年齢という
　ものがあり、融資をうける方の年齢に
　よっても異なります。

3.融資の審査
　勤務先、職業、勤続年数、年収、過去の
　各種ローン等の返済経歴によって審査
　されます。

4.返済方法について
　元利均等返済と元金均等返済があります。
　元利金等返済は全返済期間を通じて毎回の返済額が
　同じになるように組まれています。
　当初の返済金額の内訳は元金が少なく利息が
　ほとんどを占めています。返済が進むにつれて
　元金部分が増え、利息部分が減っていきます。
　
　元金均等返済は全返済期間を通じて借入元金の
　返済額を同じになるようにしてあります。
　利息の多くかかる当初の返済額は多くなりますが、
　返済が進むにつれて毎回返済額が減少していきます。

5.金利の種類
　変動金利と固定金利があります。
　固定金利型ローンは借入が完済するまで
　金利が変らない型のローンです。

　変動金利型ローンは返済期間中の金融情勢の
　変化に合わせて金利が上下する型のローンです。
　最近は固定と変動をミックスしたローンもあります。
　
　金利についてはその時の客観情勢、ローンの種類に
　よって異なります。

6.融資に必要な諸経費
　保証料…融資金額に対して保証料が必要です。
　　　　（金利に含まれるローンもあります。）
　抵当権設定登記費用
　　購入する不動産に担保を設定します。
　収入印紙代…融資金額により異なります。
　火災保険料…購入する物件に火災保険をかけます。
　事務手数料…銀行等に支払う手数料です。

ローンは無理をして組んでしまっても途中で支払いが
大変になってしまいます。
また、あまり慎重になりすぎても必要な不動産の
購入ができなくなってしまいますね。
ご自信にあった資金計画をし無理なくローンを組んで
購入するということを考えましょう。

次回はいよいよ引き渡しについてご説明いたします。
またご覧くださいね。

投稿日 2009年1月23日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

不動産売買入門塾　その5

こんにちはエージェント小泉です。

ここのところ毎日寒いですね。
みなさん風邪などひいていませんか？

年が変わりまして、今年初めての不動産売買入門塾です。
今年もよろしくお願いします。

さて、今回は売買契約についてご説明します。

購入する不動産について売主買主間で購入に関する
条件に合意し、買主が宅地建物取引主任者より
重要事項説明書の説明を受けましたら
いよいよ売主と買主で売買契約を締結します。

1.売買契約とは　
　売買契約の締結は売主、買主、仲介業者が立会いの
　もと売買契約書を読み合せし、記載された売買契約条件
　の確認を行います。
　その後、売買契約書に署名、押印することになります。
　そして売買契約の締結に合わせ売買契約書にて合意した
　手付金を買主から売主に支払います。

　売買契約は売主がある財産権を買主に対して移転する
　ことを約束し、買主が売主に対してその代金を支払う
　ことを約束する内容の契約です。
　合意によって売主は売買の目的物である土地や建物を
　買主に引渡し、その登記を移転する義務を負い、
　これに対して買主は売主に代金を支払う義務を負うこと
　になります。
　不動産に関する契約は次のような理由から当事者間において
　合意した内容を書面にすることが一般的となっています。

(1)不動産に関する契約は当事者が契約書に署名、
　　押印するときに成立すると考えられていること。
(2) 宅地建物取引業者が宅地または建物の売買または媒介
　　を行う場合、宅地建物取引業法第37条により
　　契約内容を記載した書面の交付義務があり、
　　通常、これを契約書に代えていること
(3) 当事者間に紛争が生じた場合の証拠となること。

2.売買契約書
　契約書の基本的な記載事項は次のとおりです。
　
①当事者の氏名および住所

②売買対象不動産の表示

③売買代金およびその支払方法
　　売買代金総額、手付金から残金支払までの
　　支払時期と支払方法について記載されています。

④引渡し時期
　　物件の引渡し時期が記載されています。
　　通常は所有権移転時期と同時になります。

⑤所有権移転時期と登記申請について
　　所有権移転および登記申請を行う時期が
　　記載されています。
　　通常は売買代金全額の支払が完了するのと同時に、
　　所有権移転および登記申請を行います。

⑥代金以外の金銭（登記費用等）の授受に関する定め

⑦手付解除・その他の契約解除に関する定め
　　通常買主は手付金放棄、売主は手付金の倍返しによって、
　　解約ができる権利を有しています。

⑧契約違反の場合の取決め
　　売主または買主が期限を定めた義務の履行をせず、
　　契約に違反した場合の措置が記載されます。

⑨ローン利用の特約
　　ローン利用がある場合、融資の実行が否認された
　　場合の措置とその期日が記載されています。
　　万一、約束した期日までにロ一ンの利用が
　　できなくなった場合、買主は無条件で解約出来る
　　こととし、売主は手付金等を全額速やかに買主に
　　返還する取決めにすることが一般的です。

⑩天災地変等の不可抗力による損害賠償
　　契約から引渡しまでの間に、天災地変等の
　　不可抗力により取引物件に損害が発生した場合、
　　その責任と負担について定めた事項が記載されます。

⑪瑕疵担保責任
　　引渡し後に隠れたる瑕疵（売主が知り得なかった物件
　　に関する不具合）が発見された場合、売主の修復等の
　　責任に関して定めた事項が記載されます。

⑫公租公課の分担の取決め
　　固定資産税、都市計画税等は引渡日による月割または
　　日割清算を行います。（地域や物件によって異なります）

以上が不動産の売買契約書の基本的な内容です。
物件やその地域の慣習によって、若干内容が異なり
ますが、概ね以上の内容が契約書に記載されます。

今日のポイント！
　1.契約を締結した後は簡単に内容を変更することはできません。
　2.契約書の記載事項を十分確認しましょう。
　3.不明な点は契約前に質問をしましょう。
　4.合意した内容が契約書にきちんと盛り込まれているか確認しましょう。
　5.契約を締結してから「やっぱり気が変わったから契約を白紙にする」
　ということになると手付金は戻ってきません。

さあ、これで契約が完了しました。
次回は住宅ローン等についてご説明します。
次回もまたご覧ください。

投稿日 2009年1月14日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

不動産売買入門塾　その4

こんにちはエージェント小泉です。

みなさんメリークリスマス
街はイルミネーションとかでにぎやかですね。
さて今日の不動産入門塾は不動産の購入申込と
重要事項説明についてご説明します。

まず、不動産の購入申込は様々な物件をご覧になって、
いろいろ比較検討した結果この物件に決定！
という段階に行うものです。

1.買受申込書を提出します。
　この買受申込書ですが業者や地域によって呼び方が
　異なります。
　「買付証明」とか「取り纏め依頼書」と呼ぶ場合もあります。
　また新築マンションや新築住宅購入の場合は、
　「購入申込書」　にご記入下さいと言われることも
　あるでしょう。

　いずれの書面も目的はだいたい同じです。
　この書面は代金の支払い方法やお引渡しの時期、
　諸条件の確認など、買主と売主の契約条件を調整します。
　また申込が重なった場合は申込の提出順が早いほうか、
　購入条件が有利なほうを買主とします。

2.重要事項の説明
　売主買主との間で購入価格等の購入条件が整いましたら
　不動産売買契約に先立ち仲介業者より買主様に対し
　重要事項説明書の説明をします。

　重要事項説明書とは宅建業法35条の規定に基づき
　宅建業者が定められた項目について、買主に対して
　①記載した書面を交付する、
　②口頭で説明する、という方法で、
　宅地建物取引主任者から説明されます。

　説明項目は主に以下の通りです。

Ⅰ.対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
　①登記簿に記載された事項
　②都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
　③私道の負担に関する事項
　④飲料水・電気およびガスの供給施設・排水施設の整備状況
　⑤未完成物件の場合にあっては、宅地造成または建物建築
　　工事完了時における形状、構造など
　⑥当該物件が土砂災害警戒区域内か否か
　⑦住宅性能評価を受けた新築住宅であるかどうか

Ⅱ.取引条件に関する事項
　①代金及び交換差金以外に授受される金額
　②契約の解除に関する事項
　③損害賠償額の予定額または違約金に関する事項
　④業者が売主となる物件の売買における手付金等の
　　保全措置の概要
　⑤支払金又は預かり金の保全措置の概要
　⑥金銭の貸借のあっせん
　⑦割賦販売に係る事項

Ⅲ.その他の事項
　①供託所に関する説明

Ⅳ.区分所有建物（マンション）の場合
　①区分所有建物の「不動産の表示」
　②一棟の建物またはその敷地に関する権利
　　及びこれらの管理・使用に関する事項
　③敷地に関する権利の種類及び内容
　④共用部分に関する規約等の定め
　⑤専用部分の用途その他の利用の制限に関する
　　規約等の定め
　⑥専用使用権に関する規約等の定め
　⑦所有者が負担すべき費用を特定の者にのみ
　　減免する旨の規約等の定め
　⑧計画修繕積立金等に関する事項
　⑨通常の管理費用の額
　⑩管理の委託先
　⑪建物の維持修繕の実施状況の記録

以上のように重要事項説明書の内容にはボリューム
がありますよね。

不動産の購入は金額も通常の買物とはレベルが違います。
重要事項説目書は後でトラブル等を防止し、売主買主双方
とも円滑に取引しなければなりませんので、物件に関わる
情報を正確かつ的確に説明し、契約前に了承いただくものです。
不動産売買契約の締結後は、契約書に記載された内容に
基づいてお互いの権利や義務を履行することになります。
買主様には売買代金の支払義務が生じ義務に違反すると
違約金の支払いが必要になる場合もあります。

今日のポイント！
1.重要事項説明書は納得できるまでよく聞きましょう！
2.実際には重要事項説明と売買契約は同時に
　行うことが多いです。
　重要事項説明は契約より前に説明してもらえるよう
　仲介業者に依頼しましょう。
3.購入する物件については重要事項説明を聞く前に、
　仲介業者に質問や確認をしましょう。

今日も少し長くなってしまいましたが、
以上が購入申込から重要事項説明までポイントです。

次回は売買契約についてご説明します。
それでは次回もまたよろしくお願いします。

投稿日 2008年12月24日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

不動産入門塾　番外編

こんにちはエージェント小泉です。

今日は早くも来年のお話し

不動産入門塾の番外編！

マイホームをご検討されたことがある方は、ご存知であるかと
思いますが、今回は最近新聞にも掲載されました、
住宅ローン減税（住宅ローン控除）についてお話します。

まず、住宅ローン減税(住宅ローン控除)とは、住宅取得を促し経済を活性化
させるのが目的で、住宅ローン残高の一定割合を所得税額から控除できる
税制です。
1986年に創設されて以来改正を重ね、減税額が最大だった1999年1月から
2001年6月までの入居者は最大で587万5千円の控除を受けられました。
その後は段階的に縮小され、2008年は控除期間が10年間か15年間の
選択制で最大控除額は160万円となっております。
現行の制度は今年（2008年）末に期限が切れる予定となっておりました。

しかし、低迷が続く住宅・不動産市場のてこ入れのため、麻生太郎首相は
2008年10月23日追加経済対策に関して「住宅ローン減税は過去最高の
ところまで引き上げろ」と指示しました。
そして、政府・与党は首相指示を受けて調整をし2008年10月30日に追加
経済対策として住宅ローン減税の「延長」、「拡充」を発表しました。
また、12月4日には、現在は国税である所得税に限っている住宅ローン減税
について、新たに住民税も対象とするという方針が発表されました。

来年の住宅ローン減税のポイントは以下のとおりです。

○対象となる方は。
　適用される方は2009年1月1日以降に居住された場合になります。
　あくまで住宅ローン減税の延長となりますので、2008年12月31日
　までに居住された方は現行の制度が適用されます。

○減税期間は。
　減税期間は10年間です。

○いくら控除されるのか。
　耐震性や耐久性などが一定基準を満たした超長期住宅
　（200年住宅）は、最高600万円（年間で60万円）。
　一般住宅は最高500万円（年間で50万円）です。

○年間の所得税額が減税額よりも少ない場合は。
　年間の所得税額が減税額よりも少ない場合は住民税も減税されます。

これにより減税規模は過去最大とするという内容です。

また、本日12月11日の新聞では、自民党税制調査会は、
来年から二年間に購入した土地について譲渡益の非課税枠を設ける方針を
固めたと報道されております。
五年超の長期保有を条件として、その後に売却して利益が出た場合には、
1,000万円を上限に課税所得からの控除を認めるという内容です。

景気低迷がさけばれる中、上記のような税制措置によって、
不動産の購入や売却がしやすくなってほしいものですよね。

さて住宅ローン減税についてお話しましたが、なにかと難しい税金の話し。
住宅など不動産を購入すれば、この他にも不動産取得税や登録免許税等。
また売却をすれば譲渡所得税等、様々な税務上の問題が発生します。

そこで、YourAgentでは不動産のご売却、ご購入にあたり心配になる税金に
ついて、税金のプロである税理士による無料相談サービスを開始しました。

詳しくはここをクリック！

ご購入あるいはご売却に関して税金のことが気になって決断ができないあなた。
ぜひYourAgentにご相談ください。

投稿日 2008年12月11日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流不動産入門塾　その3

こんにちはエージェント小泉です。

早いもので今年も師走に入りましたね。
皆様、今年はいい一年でしたか？

さて、今日の不動産入門塾は物件見学についてです。

今日は購入される不動産を決定する大事な物件見学！
ちょっと長くなってしまいましたが、実際にお部屋を
見学される際のご参考にしてくださいね。

●持ち物
　物件をご覧になる時あると便利な物です。
　①デジカメ
　　気になった箇所は後で確認できるよう
　　ご自身でデジカメをお持ちになったほうが
　　よろしいでしょう。
　②メジャー
　　手持ちの家具や家電が納まるかをチェック！
　③筆記用具
　　記憶に頼らずしっかりメモしましょう。
　④物件資料
　　気になった箇所は書き込みをして後でチェック
　　しましょう。

●物件見学時のチェックポイント
　当日は一人で行くよりも2人以上で行けば、いろいろな
　角度からチェックしやすくなります。
　入居する人は、もちろん、家族の方などにも立ち会って
　もらえると心強いですね。
　また、お部屋・周辺環境ともに、昼と夜では雰囲気が
　全く違うといった場合もあります。

①お部屋の確認
　お部屋の中の確認は最重要ポイントです。
　実際に住んだ時の使い勝手や導線も考えながら
　しっかり確認しましょう。
・収納スペースは十分ですか？
　実際に扉を開けて要確認
・日当たり、風通しは満足できますか？
・騒音、悪臭はないですか？
・コンセントの数は十分ですか？
　家具等の配置が決まるので、場所の確認も忘れずに。
・水回りは大丈夫ですか？
　蛇口をひねって、水圧や排水のつまり等も確認しましょう。
・壁に汚れや、ひび割れはないですか？
　ひび割れを発見した場合、構造まで及ぶものではないか
　不動産会社に確認をしてもらいましょう。
・扉や窓の開閉はスムーズですか？
　建て付けの確認、雨戸・網戸の有無も確認しましょう。
・エアコン、室外機の配置は問題ないですか？
・ベランダの広さは十分ですか？
　入居者分の洗濯物を干す広さがあるか確認。
・セキュリティーは万全ですか？
　インターホンや鍵などを確認しましょう。

②建物周辺・敷地内の確認
・共有スペースのある場合には、その清掃具合など
　の確認も忘れずに。
・ゴミ置き場の場所を確認
・家、建物周辺の道路の確認
・駐車場・駐輪場の有無、広さを確認しましょう

③周辺環境の確認
　いざお部屋が気に入って入居しても、周辺環境が
　いま一つだったというケースも多々あります。
　周辺の環境チェックは面倒がらずに自分の足で
　歩いて確認しましょう。
・駅からの距離は実際自分の足で確認しましょう
　特に女性は、夜道でも危険はないかetc.確認
・近くにあるスーパー・コンビニ等の確認
・近くの病院の確認
・最寄りの駅・バス停の終電時間、本数の確認をしましょう
・騒音、悪臭等がないかの確認

当日はこのようにたくさんの確認事項があります。
物件下見の日時を約束する時は時間の余裕をもちましょう。

以上が物件見学の際のポイントです。
不動産の購入は生涯何度も経験をしない大事なお買い物。
他にも気になる点があった場合、どんどん担当者に質問
しちゃいましょう。

でも、100点満点という物件はありません。
ご自身のライフスタイルにあわせて70点から80点
ぐらいで合格点にしないと、なかなか不動産の購入
はできないと思います。
どこを譲って、どこをこだわるか、よくお考えになって
検討しましょう。

●YouAgentの物件見学
　YourAgentは現地見学に経験豊富なスタッフが同行します。
　物件についての説明を受けながら現地をご覧いただけます。
　見学時に感じた様々な疑問点もその場でスタッフが受け
　答えいたしますので安心です。

それでは次回もお楽しみに！！

投稿日 2008年12月 4日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流　不動産売買塾　その2

こんにちはエージェント小泉です。

寒くなってきましたが、皆様風邪などひいてませんか？

さて、前回より始まりました不動産入門塾
本日は2回目の講義となります。

それでは始まり！始まり～！

前回は不動産購入までの全体の流れについてご説明
しましたが本日は物件情報についてです。
不動産情報もたくさんありますが、よく見かけるもの
として概ね次の種類があります。

●新聞広告
　新聞広告は地元の情報が早く豊富に掲載されます。
　最近は週末にまとめて掲載されております。
　中小の不動産会社も掲載するので要チェックです。
●新聞折込みチラシ
　マンションや新築住宅の広告はチラシによる告知が
　多くなっております。
　複数の不動産業者が土地や建物などの情報を掲載
　する集合広告のチラシもあります。
　チラシは手元に保存できるので、その効果を狙って
　掲載されるようです。

●インターネット
　不動産情報サイトや不動産業者のホームページなど
　充実してきていますが、ローカルな不動産業者の場合、
　まだ利用していない業者もあります。
　インターネットは転勤先の地方や海外でも見ることが
　できるのが一番いい点ですが、情報が古い場合もあり
　ますので電話などで確認すると良いでしょう。
●住宅情報誌
　情報誌の種類は地域によって異なりますが、ここ浜松
　では主なもので3種類が発行されています。
　フリーペーパーのもの、書店等で販売されているもの　
　があります。
　最近は新聞をとっていないお宅も多いため、不動産
　業者も情報誌に注目してきており物件数も豊富に
　なってきているようです。
　内容的にも物件情報のほか、いろいろな記事も充実
　していますのでチェックしておきたいものです。

●宅配チラシ
　不動産業者が物件の売却依頼をうけると、物件周辺の
　住宅の玄関ポストに配布します。
　印刷に時間がかかりませんので情報としては一番早い
　場合があります。

最近はネット上でも不動産情報が多くなってきておりますが、
その内容をみると、掲載項目が全て表示されてない場合も
あり情報が不十分なものも多く見られます。
それにメールでの対応ができる不動産業者もまだ少ないよう
です。
現状は電話で問い合わせをし資料をＦＡＸしてもらうという
方法が多数であると思います。

物件情報の主なものは以上のとおりです。
広告媒体も種類がたくさんあって、どれを見ていいのか
悩んでしまいますね。
それに問い合わせをした後にしつこい営業の電話が
来るのではないかと心配ですよね。

YourAgentはそういったお客様の代わりに物件
をお探しします。
お客様が気に入った物件があれば、物件の調査
をしメール等でご報告いたします。
不動産の購入を考えているけど、どこへ問い合わせ
をしたらよいのかお悩みの方、一度ご連絡ください。

投稿日 2008年11月20日 │コメント(1) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流　不動産売買入門塾　その1

こんにちはエージェント小泉です。

土地や建物、マンションなど不動産を購入したり
売却したりなんて、生涯で何度も経験するものでは
ありませんね。

どうやって不動産業者に問い合わせをしたらいい
のか分からない。。。
そんな声をよく聞きます。

そこで、エージェント小泉の不動産売買入門塾を
開講することにしました。

これから初めてマイホームを購入するとか、
今所有している不動産を売却するにはどうしたらよいか
等みなさんの疑問にお答えしていこうと思います。

さて1回目の今回は不動産購入までの流れについて説明します。

1.資料取り寄せ
　不動産会社等から物件資料を取り寄せします。
　(ネット・新聞の折込広告・フリーペーパー等の情報を活用できます。)

2.物件見学
　実際に物件をご覧いただき、現地の確認をします。
　その際、併せて資金計画の打合せをします。

3.購入申込み
　物件のご購入の決断をされましたら、買受申込書
　（買付証明とも言います）を売主に提出します。
　ここで、購入金額、引渡の条件等を売主との間で調整します。

4.売買契約締結
　売主および買主間で売買契約を締結します。
　その時に売主に手付金(おおよそ契約金額の10％)を支払います。

5.住宅ローン申込み
　売買契約締結後、金融機関等へ融資の申込みをします。　

6.住宅ローン承認
　融資申込み後1週間から2週間ぐらいで承認がおります。

7.金銭消費貸借契約
　金融機関と買主様との間で借入額、金利、借入年数等に
　つき金銭消費貸借契約を締結します。

8.引渡
　融資実行と同時に売主に売買代金を支払い物件の引渡をうけます。
　所有権の移転登記を行い名義を変更します。
　融資を利用する場合、抵当権、根抵当権（通称担保と呼んでいます）
　を設定します。
　この際、銀行・司法書士・売主・買主・仲介業者が立会いで行います。

　以上があこがれのマイホーム購入の流れです。

　取引や物件の種類によって順番が異なることも
　ありますが、概ね以上の流れで取引されます。

　本日は簡単に流れについてご説明しましたが、
　次回からは各項目ごとの説明をしていきます。

　Your Agentは皆様が安心して不動産の売買が
　できるようユーザーの視点で物件のご紹介や
　取引のお手伝いをさせていただきます。

　これから不動産の購入や売却をご検討の方
　お気軽にお問い合わせください。

　それではまた次回をお楽しみに。

投稿日 2008年11月11日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

四十の手習い

こんにちはエージェント小泉です。

秋といえば、食欲の秋、芸術の秋・・・
いろいろありますが、私は芸術（音楽）の
秋を満喫しています。

実は私、ドラムのレッスンに通っております。
きっかけは子供が通っている音楽教室のチラシでした。

今まで音楽とは全く関係のないところで生きてきた私でも、
ドラムでしたら叩けば音が出るし、譜面が読めなくても
簡単に演奏ができるのがはまってしまった魅力でしょうか。

7月から通い始め、今月で早5ヶ月になります。

毎週この時間が私のストレス解消の大事な時間！
何もかも忘れて演奏に集中できます。

教室は生徒が10代、20代、そして私40代という3名です。
当然若い人は飲み込みも上達も早い！

ところが40過ぎの私には、若いメンバーに付いていく
のがなかなか難しい
例えば手と足を同じリズムで叩くのならまだよいのですが、
手で1回叩く間に足を2回叩くようなリズムが難しいのです。

演奏中わかりやすいように譜面にイチニイサンシイと
書いてあります。
40代には必須なんです。

「オヤジ」といわれようと日々精進！！
夢はオヤジバンドコンテスト！
果たして味のある「オヤジ」になれるのか？！！

レッスンが終わると気分は爽快！！
音楽ってホントリフレッシュできますよ

深まる秋の夜長、みなさんも音楽の秋なんてのは
いかがでしょうか。

投稿日 2008年11月 2日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉

小泉流　売買物件取材日記　その1

こんにちは。エージェントの小泉です。

Your Agentではご存知のとおり10月よりマンション、
住宅等の売買を始めさせていただきました。

最近の私は、ページ上に掲載する物件を集めるために
取材に奔走する毎日です。

売買物件用のページは只今急いで準備をしておりますが、
ページがデビューするまで、もうしばらくお待たせする
ことになってしまいそうです。

ですので、本日はエージェント小泉が個人的に
気に入った物件をひとまずお先にこちらの
ブログにてご紹介をさせていただきますね。

本日、取材に行ってきたマンションは人気のエリア
浜松市中区中央の分譲中古マンション(築8年・3LDK)です。

浜松駅からやや北東へ徒歩7分という好立地と
分譲ならではの広々とした南面向きのバルコニーが魅力的です。

もちろん分譲マンションですので、
オートロックシステム、TVモニター付きインターフォン、
留守番機能付宅配ボックス、管理人常駐と
セキュリティー面でのグレードも高いです。

それよりも私小泉が特におすすめする点は、
免震構造になっているという点です。
実は私も以前免震マンションに住んでいたことがありますが、
実際に地震が来るとその揺れが吸収されて
ゆっくりと小さい揺れに変わるのです。
これによって家具などが倒れることを防ぐのです。

他県から静岡へ転勤でこられるお客様から
度々このような質問を受けます。
｢この辺りの地盤は固いですか？？｣

いつ東海地震が来てもおかしくないと言われているエリア
だからこその質問なのではないかと思います。

浜松市内でもちらほらと免震マンションの
広告を見る機会が増えておりますが、建築費用
がまだまだ高いので一般的になってないのが現状です。

住まいを決める際についつい見た目の設備ばかり
を重視してしまいがちですが、長く快適に生活を
する場所ですので、こういった目に見えない建物の
構造部分にも着目してみてはいかがでしょうか。

こちらのマンションは内覧が可能です。
気になりましたら是非お気軽にお問合せ下さいませ。

マンション名：ハーモニア新町904号室
間　取：3LDK
価　格：2,950万円
面　積：76.83㎡(LDK16.86帖・洋室6.24帖・洋5.79帖・和6帖)
　　　　バルコニー9.72㎡
築年数：平成12年1月
総戸数：96戸
駐車場：1台7,000円/月
管理費：8,400円/月
修繕積立金：5,100円/月

投稿日 2008年10月27日 │コメント(0) │トラックバック(0 ) │エージェント小泉